FAQ investissement immobilier

FAQ : tout sur l’investissement immobilier

Parmi les nombreuses formes que revêt la constitution du patrimoine et la perception de revenus, l’investissement immobilier tire son épingle du jeu et s’impose comme une solution de choix pour les ménages. Pierre Azur vous propose de revenir sur les questions fréquentes que l’on peut se poser avant d’envisager d’investir dans l’immobilier…

Acheter crédit ou au comptant ?

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’acquisition d’un bien immobilier sans crédit n’est pas toujours le choix optimal, même si vous avez les moyens de régler l’intégralité de la transaction avec vos fonds propres. En effet, les investisseurs locatifs déduisent les charges financières (les intérêts) de leurs revenus fonciers. Le coût réel de l’emprunt bancaire peut être diminué de moitié compte tenu des prélèvements sociaux et de la CSG. Pour trancher entre les deux options (lorsque l’achat au comptant est une option), il s’agira de calculer ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit. Nos conseillers sont là pour vous conseiller en ce sens.

Quelle superficie pour un investissement locatif ?

Si les grandes superficies sont très prisées par les ménages qui souhaitent acquérir un logement qui servira de résidence principale ou de maison de vacances, les petites superficies constituent l’option la plus rentable pour les investisseurs. La raison est simple : les petits logements se louent proportionnellement plus cher que les grands. Aussi, lorsque la demande locative baisse, les petites surfaces restent prisées car elles sont plus accessibles. On dit que les locataires « tournent » plus facilement. Naturellement, cet avantage peut être contrebalancé par les frais d’entretien et de remise en état, plus fréquents lorsque les locataires se succèdent. Aussi, il faut savoir que les petites surfaces sont statistiquement plus sujettes aux problèmes de loyers impayés.

Logement neuf ou ancien ?

Si le neuf accuse souvent une surcote qui peut atteindre les 30%, il bénéficie des incitations fiscales de l’Etat, avec notamment une réduction des droits et frais de mutation. D’un autre côté, la plus-value locative ne peut se réaliser à court terme pour le logement neuf, et elle reste quasi-nulle les 3 premières années. Aussi, nous conseillons de privilégier le haut-de-gamme pour les ménages à forts revenus qui veulent opter pour du neuf, ou de se rabattre sur du haut-de-gamme ancien.

Quelle rentabilité pour un investissement en immobilier locatif ?

Pour calculer la plus-value effective de votre investissement en immobilier locatif, il s’agira de calculer le rendement brut, la rentabilité nette ainsi que la rentabilité « nette-nette », après intégration des avantages fiscaux. En règle générale, la rentabilité de l’investissement immobilier oscille entre 2 et 7%. Nos conseillers vous aideront à calculer les indicateurs les plus performants pour mesurer précisément la rentabilité de votre projet.

Quels sont les critères objectifs de l’investissement immobilier ?

Naturellement, la rentabilité nette occupe une place de choix dans les critères de choix de votre projet d’investissement. Gardez tout de même à l’esprit que ce n’est pas le seul. La ville où se situe le bien immobilier, le potentiel du quartier, la finition du logement, les projets infrastructurels dans les environs et le voisinage sont également des critères pertinents.

Qu’est ce que la « garantie universelle des loyers » ?

La loi ALUR vise à inciter les ménages à réaliser des investissements locatifs afin de résorber le déficit du logement. La garantie universelle des loyers est une disposition qui garantit aux propriétaires le paiement des loyers qui leur sont dus en cas de défaillance du locataire. Ce versement est assuré par une caisse gérée par un organisme public. Les dispositions de la garantie universelle des loyers sont entrées en vigueur le 27 mars 2014 mais ne se sont généralisées sur l’ensemble du territoire français que depuis le 1er janvier 2016.

Quelles sont les dispositifs de la défiscalisation ?

Plusieurs dispositifs matérialisent la volonté de l’Etat d’inciter à l’investissement immobilier neuf :

– Loi Pinel : elle reprend les grandes lignes du dispositif Duflot en y intégrant le mécanisme des tranches pour plus de souplesse ;
– Loi Duflot : elle prévoit une réduction d’impôt de 18% pendant 9 ans, pour peu que le bien acquis soit loué nu et qu’il réponde à certaines conditions ;
– Loi Bouvard : c’est tout simplement la loi Pinel couplée à la récupération de la TVA (location meublé, 9 ans de location minimum)

Quelles sont les garanties du neuf ?

L’acquisition d’un bien immobilier neuf s’accompagne des trois garanties suivantes :

– Garantie de parfait achèvement : elle dure un an et couvre les défauts de conformité ;
– Garantie biennale : comme son nom l’indique, elle dure deux ans et couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipement, comme la robinetterie, les portes, les volets, etc. ;
– Garantie décennale : valable 10 ans, elle couvre les malfaçons qui touchent la solidité du logement, notamment les problèmes d’étanchéité ou les dysfonctionnements imputés à l’installation électrique.

Puis-je investir sans apport ?

L’apport initial est une somme d’argent qui permet à l’investisseur de concourir à l’achat de son bien par ses fonds propres. Plus l’apport personnel est élevé, plus l’acquéreur bénéficiera d’un emprunt avantageux, dans la mesure où cette somme constitue une garantie et une preuve que l’emprunteur est solvable. S’il est vivement conseillé, l’apport initial n’est pas une condition sine qua non à l’obtention de l’emprunt bancaire. Notez toutefois que dans le cas de l’absence de l’apport, le candidat à l’emprunt devra présenter un dossier bancaire solide et un projet d’investissement viable.

Où investir ?

L’investissement immobilier est un projet d’envergure qui nécessite un plan préétabli qui ne laisse rien au hasard. Ainsi, les futurs acquéreurs ont tout intérêt à se renseigner sur les régions qui affichent un marché locatif dynamique. Ces régions présentent le plus souvent une croissance démographique positive, une concentration de jeunes actifs et des projets socio-économiques qui garantissent une demande soutenue et durable. Pour plus de détails, consultez notre page dédiée : où investir ? Pour prendre une meilleure décision, pensez également à réfléchir à quand investir et découvrez avec nous comment investir.